Ricerca di siti per data center

Per conto di un primario player globale nel settore tecnologico, stiamo conducendo una ricerca di siti idonei per data center in Italia, nelle vicinanze delle principali città del Paese.

Di seguito sono riportate le specifiche tecniche, una mappa con le aree di interesse e i contatti per eventuali proposte.

Focus strategico

Lo sviluppo di un data center non è una semplice operazione immobiliare. È una decisione infrastrutturale che dipende da due fattori determinanti: localizzazione strategica e disponibilità di potenza elettrica.

1️⃣ Localizzazione: prossimità ai poli di consumo

I data center servono aree ad alta densità di domanda digitale.
Un data center a servizio di Milano deve essere localizzato nell’area metropolitana milanese o nel suo bacino funzionale — non a centinaia di chilometri di distanza. Per questo motivo, privilegiamo:

Aree prossime a grandi centri urbani (Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze, Napoli, ecc.)
Zone densamente popolate con forte consumo dati
Bacini industriali e tecnologici consolidati
Aree ben collegate a infrastrutture di telecomunicazione primarie

La latenza, la resilienza e la prossimità ai nodi di traffico digitale sono elementi essenziali nella selezione.

2️⃣ Disponibilità di connessione elettrica: il secondo fattore distintivo

Un data center è un’infrastruttura energivora. In un contesto di rete elettrica nazionale sempre più saturata, la possibilità concreta di ottenere potenza in prelievo è l’elemento più critico e differenziante.

Valutiamo con massimo interesse siti che presentano:

Preventivo di connessione attivo e valido
Preventivo accettato con oneri versati
Preventivo scaduto ma tecnicamente indicativo
Ex siti industriali con storica disponibilità di potenza (2–6 MW o superiore)
Indicazioni formali o informali da parte del gestore di rete (Terna / e-distribuzione)
Vicinanza a sottostazioni o linee AT/MT (elemento utile ma non determinante)

La connessione elettrica non è solo un requisito tecnico: è un vantaggio competitivo.

Specifiche tecniche del sito

Terreno industriale: terreno classificato come industriale, da 1.5 ettari in su.
Indice di edificabilità minimo: Almeno il 60%, per garantire un utilizzo efficiente del terreno. Un indice del 40% può essere considerato nel caso di terreni con un costo sotto la media di mercato.
Prossimità alle dorsali in fibra ottica: Idealmente situato nelle aree verdi indicate nella mappa sottostante, a 2.5 km dalle dorsali della fibra ottica.
Possibilità di scavi sotterranei: Il sito deve consentire la realizzazione di opere sotto terra, quali sale tecniche, cablaggi, infrastrutture e sistemi di raffreddamento.
Accesso a risorse idriche: Accesso a fornitura di acqua di tipo industriale, oppure prossimità a corsi d’acqua naturali o presenza di falde acquifere per la realizzazione di pozzi.
Assenza di edifici esistenti: Il sito dovrebbe essere preferibilmente privo di costruzioni. Si può considerare la riqualificazione di strutture esistenti nel caso il costo della demolizione (tipicamente 20-30 €/m³) sia una frazione (20-30%) del costo del terreno.
Connettività alle principali reti stradali: Accesso comodo a infrastrutture viarie primarie, e idealmente disponibilità di collegamenti tramite mezzi pubblici.
Prossimità ai centri urbani: Il sito non deve essere troppo distante da aree urbane, per garantire una logistica agevole e l’accesso alla forza lavoro.
Connessioni elettriche esistenti: I siti che ospitavano attivitità consumatrici di energia, e che dispongono ancora di importanti connessioni elettriche (2-6 MW) sono fortemente interessanti.
Situazione ambientale: I siti devono essere in regola dal punto di vista ambientale, in particolare pr quanto riguarda situazioni di bonifica.
Prezzo per terreni ordinari: range coerente con il mercato industriale locale, come per esempio 30-35 €/mq da Firenze in giù, e 40-45 €/mq nel Nord-Ovest e Nord-Est.
Prezzi per siti ad alta priorità (prossimità aree metropolitane + connessione elettrica concreta): il valore può risultare significativamente superiore alle medie indicate.

Geografia di Interesse

La mappa descrive il risultato di un’analisi strategica delle aree con maggiore opportunità per la localizzazione di data center.

⬤ Aree target in aree densamente popolate e a distanza accettabile da centri primari

⬤ Aree vicine alle dorsali in fibra ottica

Contatti

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